Lojistik Üs ve Depo Kira Sözleşmeleri: Teknik ve Hukuki Çerçeve
Lojistik depo ve üs kiralarında teknik şartname, kira bedeli endekslemesi, tahliye taahhüdü, tadilat ve demirbaş rejimi ile uzun dönemli kiralarda şerh üzerine rehber.
1. Nitelik: Adi Kira mı, Ticari İşletme Kirası mı?
Depo kiraları kural olarak TBK'nın çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabidir; kiracı tacir olduğunda bazı koruyucu hükümler farklı uygulanır. Sözleşmenin 'lojistik hizmet sözleşmesi' mi yoksa 'kira' mı olduğu, işletmecinin saklama ve elleçleme hizmeti verip vermediğine göre belirlenir — bu ayrım vergi, damga vergisi ve sorumluluk rejimi açısından sonuç doğurur.
2. Teknik Şartname
- Rampa ve dock sayısı, saha yüksekliği, taban taşıma kapasitesi (ton/m²).
- Yangın koruma (sprinkler sınıfı, FM Global/NFPA uyumu), aydınlatma, enerji ve jeneratör altyapısı.
- Saha kullanım hakkı: tır parkı, konteyner sahası, ortak alanlar.
- Teslim tutanağı ile mevcut hasarların kayıt altına alınması.
Teknik şartname sözleşmenin eki yapılmalı; 'mevcut haliyle teslim' ifadeleri ileride hasar uyuşmazlığında kiracı aleyhine kullanılır.
3. Kira Bedeli ve Endeksleme
Uzun dönemli lojistik kiralarında TÜFE endekslemesi, m² başına bedel ve ortak gider paylaşımı ayrı ayrı düzenlenmelidir. Dövize endeksli kira ve ciro kirası modelleri de görülür. İşyeri kiralarında kira bedelinin tespiti davalarına ilişkin sınırlamalar gözetilmelidir.
4. Tadilat, Demirbaş ve Geri Teslim
- Kiracının yaptığı raf sistemi, soğutma, otomasyon yatırımlarının mülkiyeti ve sözleşme sonunda akıbeti.
- 'Değer artışı tazmini' ve söküm hakkı düzenlemeleri.
- Geri teslim standardı: normal kullanım yıpranması dışında hangi durumda teslim alınacağı.
5. Tahliye Taahhüdü ve Şerh
Noterden düzenlenen tahliye taahhüdü, süre sonunda ilamsız icra ile tahliyeyi mümkün kılar; ancak taahhüdün kira başlangıcından sonra ve noterde alınması şarttır. Beş yılı aşan kiralarda kiranın tapuya şerhi, mülkün satışı halinde kiracının yeni malike karşı korunmasını sağlar.
6. Sonuç
Lojistik depo kirası, teknik şartnamesi olmayan bir gayrimenkul sözleşmesi olarak görülmemelidir. Şartname, endeksleme, tadilat rejimi, tahliye taahhüdü ve şerh — beş unsur birlikte ele alındığında taraflar uzun dönemli ve öngörülebilir bir ilişki kurar.