Taşınmaz Ortaklığının Giderilmesinde Arabuluculuk: Uygulama Rehberi

İzale-i şuyu ve dava şartı rejimi

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), elbirliğiyle mülkiyetin taşınmaz üzerinde bölüşülemeyen müşterek mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesidir. Ortaklardan biri, tedbirsiz ortaklığın ve ortaklığın giderilmesinin dava şartı arabuluculuk yoluyla istenmesi hâlinde, talebi mahkemeye taşımak zorunda kalmadan tüm müzakere sürecini tek dosyada yönetebilir. 7445 sayılı Kanun ile ortaklığın giderilmesi talepleri — menkul olsun gayrimenkul olsun — dava şartı arabuluculuk kapsamına girmiştir; ancak taşınmazın bölünemezliği ihtilafı arabuluculuğun konusu değildir: bölünemezlik iddia ediliyorsa, bu tespit dava yoluyla veya arabulucuda tarafların sulh anlaşmasıyla yapılır.

Arabuluculukta giderilme modelleri

Mahkeme rejiminde giderilme iki yoldan yürür: fiziki taksim (ifraz) ve satışa bağlama. Arabuluculuk ise bu ikisinin ötesinde sulh modeli sunar:

• Payların birleşimi (tahsisli taksim): bir ortak, diğerlerinin paylarını serbest piyasa bedeli üzerinden devralır; bedelin taksitle ödenmesi, müzakerenin temel kaldıracıdır ve mahkeme rejiminde bulunmayan bir esnekliktir.
• Fiziki taksim: taşınmaz, pay oranına uygun parsellere ayrılır; ifraz onayı ve örtüşen payların çözümü, anlaşma belgesinde teknik kalemler olarak düzenlenir.
• Salıvermeye bağlı satış: taşınmazın bir kefilsatıcı tarafından bedeliyle satın alınması ve bedelin ortaklara pay oranında dağıtılması; bedelin banka bloke hesabına yatırılması ve tapu işlemlerinin tahsilatla eşzamanlı yürütülmesi, anlaşmanın icra mimarisini oluşturur.
• Üçüncü kişiye satış ve bedel paylaşımı: sulh yoluyla satış fiyatının taraflarca belirlenmesi; mahkeme satışındaki ihale kısıtları, arabuluculukta gerçek değerli satış imkânına dönüşür.

Teknik ve edim meseleleri

Arabuluculuk dosyalarında en sık karşılaşılan teknik konular: bölünemezlik tespiti (parsel mevcut durumda bölünebilirse fiziki taksim, bölünemezse satış; ancak bölünemezlik iddiası tartışmalıysa mahkeme kararı gerekir), kullanma payı ve örtüşen payların anlaşma öncesi çözümü, ortaklığın devamı süresinde yürüyen temyiz kapatma ve kira gelir paylaşımı ve alacaklıların hacizleri ile rehnin satışa etkisi. Rehin, tapuda tescilli üçüncü kişi alacağının olduğu dosyalarda satıştan önce memleketi idaresinin muvafakatini veya rehin temini gerektirir; bu, anlaşma belgesinde ön şart olarak düzenlenir.

Müzakere stratejisi

İzale-i şuyu dosyalarında anlaşma kalıpları: pay bedelinin taksitle ödenmesi karşılığında payların bir ortakta toplanması, üçüncü kişiye satış ve bedelin bloke hesap üzerinden paylaşımı, taksim ile tapu tahsis işlemine bağlanma ve ortaklık süresince oluşan işletme ve kira gelirlerinin anlaşma kapsamına dâhil edilmesi. Arabuluculuk, mahkeme satışında gerçekleşen ihale bedeli kaybını ortadan kaldırdığı ve ortakların kontrolünü geri kazandırdığı için bu alanda yüksek anlaşma üretir; anlaşma belgesinin hakem sıfatıyla imzalanan kısmı, tapu müdürlüğü işlemine gerekçe olarak doğrudan kullanılabilir.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarınızda müzakere için arabuluculuk randevusu talep edebilirsiniz.