Kiralananın Tahliyesinde Arabuluculuk: Uygulama Rehberi

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı rejimi

7445 sayılı Kanun ile HMK m. 18/A kapsamına alınan kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, taşınmazın tahliyesi dahil tüm talepler için dava şartı arabuluculuk 1 Eylül 2023'ten itibaren zorunludur. Tahliye dosyalarının en önemli usulî noktası, başvurunun Tahliye Talebine İlişkin Dilekçe ile yapılmasıdır: dilekçe esasına göre tahliye talebi içermezse arabuluculuk ihtilaf konusu hakkın varlığının tespiti dışında sonuç üretemez ve taraflar sürecin sonunda dava yoluna döner. Yenilenmeye katılmama nedeniyle tahliye isteniyorsa, talep dönemin sonundan başlayarak bir ay önce bildirilmelidir; bu süre kaçırılmışsa müzakerenin konusu, tahliyenin mümkün olmadığı yeni dönemin kira bedelinin tespitine kayar.

Tahliye sebebleri ve arabuluculukta ispat yükü

Uygulamada dört tahliye sebebli yoğunlaşır:

• Kendisi, eşi, alt soyları, üst soyları veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi: gerçek ihtiyaç hâlinin, kiracıya otuz gün önceden yazılı bildirilmesi gerekir; arabuluculukta malik, ihtiyacın gerçekliğini ve mecburiyetini dosya üzerinden ispatlamalıdır. Keşide, kiracının sağlam boş kiralananlar sunulmasıyla çürütülebilir.
• Yenilenmeye katılmama: kiracının yenilenme dönemine katılmaması halinde talep, dönemin sonundan başlayarak bir ay önce bildirim üzerine dayanır; bildirimin usulü ve süresi, müzakerenin ilk değerlendirme adımıdır.
• Yazılı taahhütname: kiracı, bir yıllık kullanım süresinin sonunda tahliye taahhüdünde bulunmuşsa tahliye iki istisnayla istenebilir: taahhüdün sona erdiği tarihten başlayarak bir ay içinde istenmemesi ve taahhüde uyulmaması. Taahhütname, kiracının el yazısıyla imzalı olmalı; arabuluculukta imza ihtilafının varlığında imza incelemesinden feragat karşılığı anlaşma pratik bir çözümdür.
• Taahhüdün ihlali (mezuniyet sonrası eski hâle dönmeme taahhüdü): kiracının tahliye sonrası eski hâle dönmemek veya eski durumun tahliye tarihinden itibaren iki yıl eski hâle dönmek üzere mukavelede taahhütname vermesi hâllerinde ve taahhüdün ihlali hâlinde kiraya veren kira sözleşmesine göre kira bedelinin azalmasına muvafakat etmez.

Taahhütnameli tahliye ile arabuluculuğun karşılaştırması

Taahhütnameli tahliyede kiracı, tahliyeyi kabul ettiği tarihten itibaren belirlenen sürede taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt eder ve boşaltmayı geciktirirse günlük işlemiş faiz karşılığı bedel ödeyeceğini kabul eder. Bu araç ile arabuluculuk, hem bir hakem sıfatıyla imzalanmış anlaşma üretir hem de ihtilafın mahkemeye taşınmasını önler. Arabuluculuk ayrıca süre uzatması, boşaltım karşılığı tazminat ve iade koşullarının belirlenmesi gibi esnek çözümler sunar; taahhütname ise tek kalemden (boşaltım süresi ve faizi) ibarettir. Uygulamada en yüksek anlaşma üreten model, ikisinin birleşimidir: arabuluculuk anlaşma belgesi içinde tahliye taahhüdü ve geç tahliye cezasının birlikte düzenlenmesi.

Müzakere stratejisi

Tahliye dosyalarında anlaşma kalıpları: taşınmazın belirli tarihte boşaltılması karşılığında kiracının taşınma giderlerinin karşılanması, tahliye sonrası ilk dönemde kira bedelinin ücretsiz tanınması, depozito ve aidat iadesinin boşaltım koşuluyla bağlanması ve kiracının işletme eşyalarının sökülüp taşınması için makul süre tanınması. Kiraya veren için anlaşmanın değeri, tahliye davasının ve ihtilafın kesinleşme süresinden tasarruftur; kiracı için ise icra tehdidi altında planlı çıkış ve maliyet dengesidir. Anlaşma belgesinin hakem sıfatıyla imzalanan kısmı, icra edilebilirlik şerhi ile tenfiz edilebilir.

Kira uyuşmazlıklarınızda tahliye müzakeresi için arabuluculuk randevusu talep edebilirsiniz.